A’dan Z’ye Kentsel Dönüşümde Sık Sorulan Sorular
A’dan Z’ye Kentsel Dönüşümde Sık Sorulan Sorular, Evona tarafından 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği kapsamında, kentsel dönüşüm süreci hakkında bilgi vermek amacıyla kaleme alınmıştır.
Yolumuzun kesiştiği ve tanıştığımız komşularımızın bize en sık sordukları soru “Nasıl olacak bu kentsel dönüşüm?”
Sizler için bize en sık gelen soruları derledik ve başından sonuna sürecin nasıl ilerleyeceğini adım adım anlatan bir kentsel dönüşüm kılavuzu hazırladık.
Bu kılavuz sayesinde kendi apartmanınız için yol haritası çizebilir, nelere dikkat etmeniz gerektiğini öğrenebilir ve en önemlisi sürece dair ayrıntılı bilgi edinebilirsiniz.
1- Binanızın kentsel dönüşüm sürecine girebilmesi için “riskli yapı” olması gerekir.
6306 sayılı Kanuna göre riskli yapılar:
‘’Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı..’’ olarak tanımlanmaktadır.
2- Riskli yapı tespit raporu nasıl alınır?
Mülk sahiplerinden / Kat maliklerinden herhangi birinin ya da kanuni temsilcilerinin tapu, nüfus cüzdanı, dilekçe ve tapudan alınmış Bağımsız Bölüm listesi ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlardan birine başvuru yapması yeterlidir.
6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapıların tespiti için yetki ve lisans verilmiş kurum ve kuruluşlara Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ait web sayfasından ya da buraya tıklayarak erişebilirsiniz.
Gereken teknik incelemelerin yapılması sonucu binanız için Deprem Risk Raporu hazırlanır. Bu rapor, onaylanması için Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’ne iletilir. Herhangi bir eksik evrak olması halinde rapor, tamamlanabilmesi adına hazırlayan kuruluşa geri gönderilir; eksiksiz ya da eksiği tamamlanan rapor onaylandıktan sonra maksimum 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne iletilir. Tapu müdürlüğü ise hazırlanan deprem risk raporunu tapu siciline riskli yapı olarak şerh eder. Bundan sonraki süreçte ise tüm mülk sahiplerine binanın riskli yapı olduğunu belirten şerh yazısı bilgilendirmek için yollanır.
3- Riskli yapı tespit raporuna itiraz edilebilir mi?
Tebligat kanunu uyarınca ayni ve şahsi hak sahiplerine hazırlanmış ve onaylanmış Risk Tespit Raporu’na itiraz etmek için 15 gün süre verilir. Kat malikleri itirazlarını Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü’ne bildirerek tekrardan inceleme talep edebilir.
Raporun tekrardan incelenmesi ve itirazın reddedilmesi sonucu binanın riskli olduğu kararı kesinleşirse kentsel dönüşüm süreciniz başlıyor demektir. Bu noktadan sonra mahkemeden yürütmeyi durdurma kararı bile almanız mümkün olmayacaktır.
Binanız artık kentsel dönüşüm kapsamı içindedir ve 60 gün içinde yıkılması gerekir.
4- Binanın yıkımı için ⅔ oy çoğunluğuna gerek var mı?
Sanılanın aksine binanın yıkımı için değil yıkım sonrası süreçler için ⅔ oy çoğunluğuna ihtiyaç vardır. Binanın yıkımı için tek bir mülk sahibinin yapacağı başvuru ve sonucunda alınacak olan risk tespit raporu yeterlidir.
5- Bina Ortak Karar Protokolü nedir ve ne işe yarar?
Bina Ortak Karar Protokolü, riskli binaların yıkımı sonrası yeniden yapılacakları süreçte binanın nasıl, hangi inşaat şirketi tarafından yapılacağını; hisse paylaşımlarının nasıl olacağını, hukuki ve teknik esasları gibi birçok konuyu kapsayan bir protokoldür.
Tüm mülk sahipleri tapuda yer alan hisseleri dahilinde arsa hissedarı olacaktır. Burada konut ya da iş yeri ayrımı yapılmaz; yüzdesel olarak ve metrekareye göre ele alınır.
Yeni yapılacak olan binanın kime ve nasıl yaptırılacağına karar vermek için arsa hisse payları doğrultusunda ⅔ çoğunluğa ihtiyaç duyulur. Bu çoğunluğun sağlanması durumunda yapılacak olan Bina Ortak Karar Protokolü mutlaka Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunulmalıdır.
6- Bina Ortak Karar Protokolü’nün bildirilmesi zorunlu mudur?
Yapılan Bina Ortak Karar Protokolü’nün Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne iletilmesi zorunludur. Bunun yapılmaması durumunda bakanlık 60 gün içinde binayı tahliye eder ve mülk sahiplerinin onayına başvurmadan binanın yıkım işlemini gerçekleştirir.
7- ⅔ çoğunluğun dışında kalan hissedarlar için nasıl bir yol izlenir?
Binanız kentsel dönüşüm sürecine girmiş ve ⅔’lük bir çoğunluk elde edilmiş olsa dahi binanın yeniden yapılmasını istemeyen hissedarlar olabilir. İlk aşamada anlaşmaya çalışmak en hızlı çözüm olacaktır fakat anlaşmaya varılamaması halinde ⅓’lük paydaşlara noter üzerinden tebligat gönderilir ve yönetim kuruluna çağırılır.
⅔ çoğunluğa uymayan arsa payları için bakanlık tarafından rayiç değer tespiti yapılır. Bu rayiç değerin altında olmamak koşulu ile arsa payları ilk öncelikle diğer paydaşlarının satın alması için açık artırmaya çıkarılır. Paydaşların herhangi birinin satın almaması sonucu aynı rayiç fiyat üzerinden kamulaştırma yoluna gidilir.
8- Kentsel dönüşüm sürecinde çalışacağınız inşaat şirketini seçerken nelere dikkat etmelisiniz?
Evinizi emanet edeceğiniz ve güveneceğiniz müteahhitin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Müteahhitlik lisansının olmasına dikkat etmeniz oldukça önemli. Bunun yanı sıra çalışacağınız firmanın anlaştığınız sürede ve kalitede yeni evinizi size teslim edecek tecrübesi, teknik ekipmanı ve bilgisi olup olmadığını mutlaka araştırmalısınız.
9- Kentsel Dönüşüm için devlet tarafından sağlanan muafiyetler ve vergi teşvikleri nelerdir?